Por Agencia UNAL
Mientras la ciudad proyectaba reducir la escasez de vivienda al 0,58 % para 2030, la cifra no solo no disminuyó, sino que además aumentó hasta un 3,82 % en 2023. En 5 años Medellín duplicó la insuficiencia habitacional, con cerca de 16.000 viviendas faltantes y al menos 96.000 hogares en condiciones inadecuadas de habitabilidad. Estos datos evidencian que el Plan Estratégico Habitacional de Medellín (PEHMED) avanza más lento que las necesidades reales de la población.
Formulado en 2019 con horizonte al 2030, el PEHMED se propuso garantizar el acceso equitativo a la vivienda, especialmente para los sectores más vulnerables. Su diseño técnico y enfoque participativo tenían como objetivo reducir progresivamente el déficit habitacional en Medellín, pero las cifras muestran lo contrario.
La escasa ejecución del PEHMED se refleja en que solo el 48 % de las viviendas construidas en Medellín en los últimos 20 años corresponden a proyectos de Vivienda de Interés Prioritario (VIP) o de Vivienda de Interés Social (VIS), tipologías dirigidas a hogares de bajos ingresos ubicados en los estratos 1, 2 y 3. A esto se suman procesos como la gentrificación, que transforman barrios populares para atraer a poblaciones de mayores ingresos y terminan desplazando a sus habitantes originales, junto con el encarecimiento del suelo urbano y la falta de regulación al sector inmobiliario. Todo ello ha profundizado la brecha en el acceso a vivienda digna y ha puesto en entredicho el cumplimiento efectivo del derecho a la ciudad.
La expansión de las VIS se ha concentrado en zonas periféricas y corregimientos de Medellín como San Antonio de Prado y San Cristóbal, lo que, según Diego Alejandro Palacio, magíster en Estudios Urbano-Regionales de la Universidad Nacional de Colombia (UNAL) Sede Medellín, reproduce patrones de segregación espacial y exclusión. Estas construcciones suelen alejar a sus habitantes del acceso cotidiano a salud, educación, empleo y transporte masivo, afectando su calidad de vida.
“La ciudad no se está produciendo de manera equilibrada, sino que su planificación es más desarticulada y de uso diferencial, buscando atraer grupos poblacionales distintos en ciertas zonas”, explica el magíster.
Planificación desarticulada y brecha habitacional
En su investigación analizó cómo se produce, localiza y regula la VIS en Medellín a partir del diseño y la ejecución del PEHMED, así como de documentos oficiales como el Plan de Ordenamiento Territorial (POT) y el Plan de Desarrollo “Medellín Te Quiere” (2024). También incluyó entrevistas a funcionarios públicos y un estudio detallado de dos casos emblemáticos: la Ciudadela Nuevo Occidente, ubicada en el límite urbano, y el sector del Perpetuo Socorro, en el centro de la ciudad. El análisis evidenció las tensiones entre lo que se proyecta en el papel y lo que realmente ocurre en el territorio.
Lo que pasa en Medellín refleja una tendencia extendida en muchas ciudades de América Latina. Mientras proyectos como la Ciudadela Nuevo Occidente se levantan en los límites urbanos, con acceso restringido a servicios y movilidad, sectores centrales como el Perpetuo Socorro se han transformado en distritos turísticos y creativos. Según el investigador, esa dualidad evidencia una planificación desarticulada, en la cual el suelo urbano se destina a usos diferenciados según la lógica del mercado.
Frente a este panorama, el magíster advierte que, “sumadas, ambas formas de déficit, dicho problema lo padece casi un tercio de la población en América Latina”, puntualiza. Datos de ONU-Hábitat muestran que en la región más de 23 millones de personas carecen de vivienda, y otros 46 millones viven en condiciones precarias. De tal forma que el estudio realizado en la UNAL Sede Medellín revela no solo una falla técnica, sino además una crisis estructural en la forma como se planifica y produce el hábitat.
Oferta privada, hábitat precario
Buena parte del problema habitacional actual está ligada a quién produce la vivienda. En Medellín, la mayoría de la oferta de VIS está en manos del sector inmobiliario y financiero, que construye bajo criterios de rentabilidad, no de necesidad social. El modelo dominante promueve viviendas de entre 40 y 60 m2, vendidas sobre planos, y frecuentemente ubicadas en suelos sin condiciones mínimas de habitabilidad, con pendientes inestables o riesgo de deslizamientos, donde muchas familias terminan asentándose.
Por ejemplo, en la Ciudadela Nuevo Occidente, la planeación técnica no estuvo acompañada de una gestión integral del hábitat. Aunque se construyeron miles de unidades, estas presentan problemas de infraestructura, como materiales de baja calidad —bloques poco resistentes, cemento que se fisura con facilidad, entre otros— y una movilidad limitada al sistema Metrocable. “Quien accede a estos beneficios en sitios periféricos termina profundizando una serie de necesidades, en vez de ver garantizados sus derechos”, advierte el investigador.
En este contexto, el ciudadano es tratado como un cliente y no como un sujeto de derecho. Lo que pesa es la viabilidad financiera del proyecto, no su impacto urbano ni su función social. Hoy, el costo promedio de una VIS en Medellín ronda los 135 smlmv, es decir, cerca de 192 millones de pesos, según lo observado en los proyectos actuales.
Reforma urbana sin voces ciudadanas
Ante la imposibilidad de seguir expandiéndose horizontalmente, Medellín ha optado por impulsar planes parciales que promueven la redensificación urbana, es decir el uso más intensivo del suelo ya construido. Sin embargo, muchos de estos proyectos se desarrollan sin una participación efectiva de las comunidades ni un conocimiento profundo de las dinámicas sociales de cada territorio.
Aunque el PEHMED 2019-2030 contempla 30 acciones concretas para mejorar el acceso a vivienda, solo 4 han sido implementadas, entre ellas la creación de un observatorio habitacional y un consejo consultivo. Los planes estructurales, estratégicos para transformar las condiciones del hábitat, siguen sin ejecutarse.
Frente a este panorama, la investigación propone una revisión urgente del modelo actual. El Estado debe asumir un rol activo en la regulación del mercado inmobiliario, establecer límites a los precios del suelo, garantizar suelo disponible para proyectos de interés popular y actualizar las normas urbanas para promover un desarrollo con justicia social. También resulta fundamental fortalecer los espacios de participación comunitaria, como las mesas de vivienda y los consejos consultivos, para que las decisiones sobre el territorio incluyan las voces de quienes lo habitan.
